Обсяг продажу на первинному ринку нерухомості Києва знизився майже вдвічі, медіанні ціни зросли за рік на 5,3% — M4U

У січні-лютому 2024 року обсяг продажу на первинному ринку нерухомості Києва знизився майже вдвічі, медіанні ціни за рік зросли на 5,3% порівняно із зимою 2023 року, повідомив засновник M4U і співзасновник сервісу динамічного ціноутворення MAXIFY Володимир Даниленко агентству "Інтерфакс-Україна".

"Ринок нерухомості Києва пережив одну з найважчих зим. Основними драйверами ринку залишалися новини про події на фронті, економічну та військову підтримку союзників, перспективи розширення мобілізації тощо, і, незважаючи на те, що обстрілів Києва було в рази менше, ніж взимку 2022 року, інформаційний тиск також негативно вплинув на готовність клієнтів купувати", — повідомив Даниленко під час дискусійної панелі RED Community "Прибуткова нерухомість України — відверто про перспективи для девелопменту та інвестицій"

За його словами, зниження готовності клієнтів купувати первинну нерухомість спостерігалося, починаючи з листопада 2023 року, і продовжилося протягом усієї зими. Найбільше це відчувалося в об'єктах бізнес- і преміум-класу, інтерес до дешевших об'єктів був відносно вищим.

Згідно з аналітикою M4U, рівень продажу у столиці відновився після деокупації Київської області до 10% довоєнних обсягів у червні-2022, зріс до 27% у січні-2023 і сягнув 40% влітку 2023 року, проте минулої зими знизився майже до 15% довоєнного продажу.

Як зазначив Даниленко, основною причиною стало надвисоке сприйняття ризиків. Загалом ситуація на первинному ринку співвідноситься з економічними очікуваннями громадян та їхньою оцінкою готовності здійснювати великі покупки. Така поведінка попиту тиснула на пропозицію і змушувала забудовників шукати варіанти залучення нових клієнтів за допомогою основних доступних інструментів — знижок і умов розстрочки.

"Потенціал до їх ефективного використання забудовники витратили ще торік, тому цьогорічна ефективність тих самих дій виявилася досить низькою", — зазначив Даниленко.

При цьому в лютому відзначено незначне зростання цін: середні піднялися до 63 790 грн/кв. м (на 1,8% більше, ніж у попередньому місяці, і на 4,2% вище, ніж роком раніше), медіанні — до 52 300 грн/кв. м (1,4% і 5,3% відповідно).

Економ-клас подорожчав за рік на 12% — до 39 719 грн/кв. м, комфорт-клас відносно стабільний, зростання на 3,7% — до 46 913 грн. Бізнес-клас, ціни на який через акційну активність у середині року поповзли вниз, потроху за друге півріччя майже відновив рівень початку року: станом на лютий-2024 — 76 тис. грн, що на 2,0% нижче за показник зими 2023-го. Те саме стосується і преміум-класу — зниження за рік на 1,9%, до 139,6 тис. грн.

"Ціновий оптимізм зберігається в дефіцитному наразі економ-сегменті, в інших сегментах очікуємо утримання цін або ситуативні зниження", — зазначив Даниленко.

При цьому він акцентував увагу на тому, що нові проєкти в лютому не стартували. Основна частина пропозиції представлена в проєктах комфорт (67%) і бізнес-класу (25%).

Даниленко нагадав: до війни столичний ринок розвивався в напрямі покращення якості проєктів на тлі зростання конкуренції концепцій і збільшення цін. Через цю тенденцію відносно дешеві проєкти, з низькою маржинальністю і ціною, займали на ринку менше ніж 10%.

"Тому наразі, коли значна частина попиту орієнтована саме на відносно дешеві проєкти, ринку просто немає що запропонувати. При цьому неможливість забезпечити достатній рівень продажу на етапі запуску проєкту не дає змоги поповнити сегмент відносно дешевих проєктів новою пропозицією. Майже всі гравці ринку зосереджені на добудові поточних проєктів, а обсяг пропозиції поступово зменшується", — сказав він.

Дисбаланс структури попиту та пропозиції призвів до того, що зросли розрахункові залишки порівняно з розрахунковим рівнем продажу. Згідно з аналітикою M4U, у лютому 2023 року цей показник сягнув одного з найвищих рівнів за останні два роки — до 14,3.

"Це означає, що, згідно з розрахунковим рівнем попиту, у Києві в лютому потрібно 14,3 року, щоб продати розрахункові залишки", — пояснив Даниленко.

Згідно з даними M4U, за підсумками 2023 року коефіцієнт відношення розрахункових залишків порівняно з продажами в Києві був нижчим, 8.3, але значно вищим за довоєнні: на кінець 2021-го він був 1.6, у 2020-му — 1.5.

"Це демонструє відносно низький попит порівняно з наявними залишками та підтверджує ринок покупця. Хоча сам результат лютого-2024 — це більше екстремум і сприймати його можна як підтвердження дуже важкої ситуації в зимовий період", — каже Даниленко.

Водночас він відзначив потенціал державної програми "єОселя", однак через обмеження щодо акредитації проєктів і вимог до позичальників ця програма на ринку первинки Києва не стала масовою.

"Цікаво, що Київ поступається Київській області і за кількістю виданих кредитів, і за їх сумою. Причина доволі проста — більший вибір доступного житла в передмісті робить його цікавішим для основних категорій позичальників програми — військових та їхніх сімей", — зазначив Даниленко.

Компанія "Укрфінжитло" обіцяє у 2024 році зробити ставку саме на первісний ринок.

"Це справді може бути вагомою підтримкою для частини проєктів, але усе-таки, зважаючи на умови програми, ітиметься переважно про економ- і доступний комфорт-клас, якого в столиці й так залишилося дуже небагато", — резюмував Даниленко.

M4U — група компаній в Україні, Великій Британії та Польщі, що займаються розробкою proptech-продуктів для девелопменту нерухомості та надають послуги з інтеграції цифрових рішень на ринках України, Європи та Близького Сходу.

MAXIFY — система автоматизованого динамічного ціноутворення для нерухомості.